Huslån 2017 – Lær at kende forskel på boliglån her

For langt de fleste mennesker vil boligkøb være den/de største investeringer de foretager sig i deres levetid. Og investeringen vil i høj grad være lånefinansieret igennem et eller flere huslån. De bliver sædvanligvis delt op i et realkreditlån og et boliglån. Få derfor flere lånetilbud og vælg det bedste.

Det er vigtigt at forstå de væsentligste forhold der har betydning for henholdsvis investering og lån. Læs mere om investering her. Af begreber er det især vigtigt at forstå hvad forskellen mellem de to huslån, realkredit og boliglån er. Det kommer vi nærmere ind på.

Huslån og billigste boliglån

For at forstå hvordan et huslån fungerer, er det først nødvendigt at forklare hvad de enkelte dele af lånet består af. Ved køb af en almindelig ejerbolig kan du låne 80% af købsprisen via et realkreditlån og 15% i banken via et boliglån. De sidste 5% skal du ifølge god skik selv komme med. Det er vigtigt at understrege at et huslån i ovennævnte definition både gælder for et hus som for en lejlighed.

Opdelingen i realkredit og boliglån er vigtig fordi renten på realkredit traditionelt har været langt lavere end alle andre lån du som privat kan anvende ved boligkøb, herunder også boliglån optaget i banken. Grunden til dette er at realkreditlånet har første pant i ejendommen. Dette betyder at hvis lånet bliver tilstrækkelig misligholdt kan kreditor tvangssælge ejendommen. Dermed har kreditor betydelig sikkerhed for at få sine penge tilbage, og kan på denne baggrund udstede obligationer.

hus

Udstedelse af obligationer

Det er denne høje grad af sikkerhed, som gør realkreditinstituttet i stand til at udstede de nedenfor nævnte obligationer. Det danske realkreditmarked er ganske unikt i forhold til resten af verden. Blandt andet ved at dit huslån (realkreditdelen) kan handles direkte i obligationsmarkedet. Derfor kan du få meget billige lånetilbud på realkredit her i Danmark.

Realkreditinstituttet fungerer som formidler af kapital til boligkøb. Det gør de ved at udstede obligationer med baggrund i sikkerhed i boligen. Og derefter sælge disse obligationer til danske og internationale investorer som ønsker eller har brug for at placere deres penge i værdipapirer med stor sikkerhed og gode muligheder for videresalg.

Realkreditinstituttet fungerer således som mægler mellem låntager (person der foretager et boligkøb) og långiver (investor i markedet). Låntager og långiver handler derfor kun med realkreditten, og har ikke kontakt med hinanden. Det skyldige beløb som låntager optager ved indgåelse af aftale med realkreditinstituttet er hovedstolen. Prisen som långiver skal betale for dette lån er renten til långiveren (investoren) og den såkaldte bidragssats. Bidragssatsen er realkreditinstituttets betaling for denne formidling mellem låntager og långiver. Hovedstolen ændrer sig ikke, men restgælden vil blive nedskrevet efterhånden som lånet bliver afbetalt via afdrag. Processen med nedskrivningen af denne hovedstol hedder amortisering.

Obligationerne

En obligation udstedt i forbindelse med huslån hedder en realkreditobligation. Den er udstedt af et realkreditinstitut og er et gældsbrev. Disse obligationer er omsættelige. Det betyder at udsteder ikke har indflydelse på hvem långiverne (obligationsejerne) er, at obligationerne kan handles, og at obligationsejerne har et krav på obligationsudstederen som er beskrevet i obligationsvilkårerne.

En obligation bliver som udgangspunkt udstedt til 100 kroner (kurs pari). Den har en nominel rentesats som er en funktion af de nuværende markedsforhold.  Kursen på obligationen vil så stige eller falde i takt med udviklingen på markedsrenten i samfundet. Hvis markedsrenten er højere end den nominelle rente på obligationen vil kursen på obligationen falde. Og hvis markedsrenten er lavere end den nominelle rente på obligationen vil kursen stige. Dette har selvfølgelig betydning for køber af obligationen. Men det har det også for boligejeren da større udsving i kursen kan føre til konvertering. Det kan du læse mere om længere nede i teksten.

Hvad der er vigtigt at holde sig for øje ved realkredit er at renten kun udgør en vis del af udgifterne. Realkreditinstituttet tager sig som nævnt betalt via den såkaldte bidragssats, som er steget ganske meget de senere år.

Kursskæring

Kursskæring er den anden faktor realkreditinstituttet bruger til at tjene penge på foruden bidragssatsen, når det formidler lån til boligkøb. Når de har solgt obligationerne på dine vejene, og har aftalt en pris med obligationskøber på eksempelvis 100, får du kun udbetalt 99,50 kroner pr obligation ved en kursskæring på 50 ører. De penge tager realkreditinstituttets som betaling for formidling af lånet. Og ved hver rentetilpasning, hvis det er et variabelt lån.

Obligationseksempel ved boligkøb

Herunder et eksempel på et huslån i realkredit med en hovedstol på en million, en kursskæring på 50 ører per obligation, en rente på 3% og en bidragssats på 1%. Selvom du kun får udbetalt 995,000 kroner betaler du renter, bidrag og afdrag på den fulde million.

Per obligation I alt
Hovedstol 100,0 1.000.000
Kursskæring 0,5 5.000
Beløb udbetalt 99,5 995.000
Rente 3% 3,0 30.000
Bidrag 1% 1,0 10.000
Årlig ydelse 5,8 57.830
Heraf:
– Afdrag 1,8 17.830
– Rente 3,0 30.000
– Bidrag 1,0 10.000

Beskrivelserne nedenfor er for lån optaget som realkredit. Boliglån bliver optaget i banken og fungerer som almindelige banklån dog som oftest med højere sikkerhed. Og dertilhørende lavere rente.

Ydelse og hovedstol:

Ydelsen på et realkreditlån kan deles op i et afbetalingselement og et omkostningselement. Afbetalingen er tilbagebetaling af det optagne lån (i fagsprog amortisering som nævnt tidligere). Og er derfor ikke en omkostning, men derimod en omfordeling af dine aktiver. Omkostningsdelen består af renten og bidragssatsen, og kan fratrækkes i skatten. Læs mere om selvangivelse her.

Ved et 30-årigt annuitetslån (som er sædvane til boligkøb) med fast rente og afdrag, vil den periodemæssige (måneds – kvartalsvis) ydelse være ens igennem hele perioden. Men forholdet mellem rente og afdrag vil ændre sig mod lavere rente ydelse og højere afbetaling over tid. Årsagen er selvfølgelig at det skyldige beløb bliver mindre som følge af de periodemæssige afdrag.

Grafeksempel

Graferne nedenfor viser henholdsvis udviklingen i rente og afdrag årligt, og hvordan lånet bliver mindre hvert år som følge af amortisering. Eksemplerne er på et lån på en million, med en fast rente på 3 % og en bidragssats på 1%. De lodrette akser viser det monetære, mens de vandrette akser viser perioderne.

Grafen til venstre viser forholdet i den årlige ydelse mellem afdrag og omkostningerne. Og grafen til højre viser hvordan lånets amortisering foregå over afbetalingsperioden, her 30 år.

Ved flexlån er princippet det samme, dog vil renteprocenten ændre sig. Ved et afdragsfrit lån vil hele ydelsen bestå af rente og bidragssats. Og være konstante over perioden eftersom din hovedstol ikke ændrer sig. Amortisering af din hovedstol finder altså ikke sted.

Ved eventuel refinansiering kan renter og bidrag dog ændre sig. Men det er grundet forhold i markedet, og ikke som følge af ændringer i dit lån. Du kan som udgangspunkt kun have afdragsfrihed i 10 år. Herefter er du tvunget til at afdrage hele lånet i den resterende løbetid. Dette betyder at du skal sætte gevaldig fart på din amortisering, eller optage et nyt lån. Som altoverskyggende hovedregel er afdragsfrihed kun muligt på lån med en 30 årig løbetid. Som også udgør langt hovedparten af realkreditlånene i Danmark.

Rente og bidragssats:

Renten og bidragssatsen vil være faste elementer af ethvert normalt lånetilbud på realkreditlån. Men fastsættelse af rente, bidragssatsen og måden du tilbagebetaler lånet på kan variere ganske meget. Især i de seneste år er der vokset mange nye lån til boligkøb frem. Som udgangspunkt kan man opdele renteprofilen i dem med fast og dem med variabel rente.

Ved fastforrentede lån kender du dine fremtidige udgifter til lån med sikkerhed, men til gengæld er renten højere end ved variabel forrentede lån. Man kan sige at du betaler en højere pris for denne sikkerhed. Lån med variabel rente findes i mange varianter hvor renten ændrer sig fra hvert halve år til hvert tiende år. Et F1-lån og et F3-lån er lån hvor renten ændrer sig henholdsvis hvert og hvert tredje år.

Fastforrentet versus flexlån

Har du et fastforrentet lån vil du have mulighed for at omlægge (en såkaldt konvertering) dit lån ved større renteændringer. Hermed kan du enten få en lavere rente eller få afskrevet noget af det skyldige beløb. Ved et rentefald kan du konvertere dit lån, og herved opnå en lavere nominel rente af samme hovedstol. Ved en rentestigning vil værdien af de underliggende obligationer falde til under 100 så du kan betale dit lån ud for et lavere beløb end hovedstolens pålydende. Det nye lån du optager vil så have en højere nominel rente, men da du skylder et lavere beløb opvejer det rentestigningen.

Grafen nedenfor viser udviklingen i den lange rente (30-årig) og den korte rente (1-årig). Udviklingen løber på ugebasis fra slutningen af 1998 til starten af 2016, og den røde linje er den lange rente, og den blå linje er den korte rente. Den korte rente er næsten oppe i 6 procent i slutningen af 2008, og går i minus i starten af 2015. Dette er altså en graf over en realkredit renteudvikling (den 30-årige rente er den faste rente, og den korte er den et årige flexrente). Udviklingen har været tilsvarende for renten på boliglån.

Huslån rente

Kilde: Realkreditrådet

Afdrag og amortisering:

Afbetalingen, som førnævnt kaldet amortisering, af hovedstolen kan som udgangspunkt opdeles i lån med afdrag og lån uden afdrag. Et afdragsfrit realkreditlån kan være en god løsning, hvis du i stedet for afdrager ekstra på det dyrere boliglån optaget i banken, og derved får afbetalt det hurtigere. Ved tilstrækkelig værdistigning på din bolig vil det kunne betale sig at optage et ekstra realkreditlån. Derved kan du få betalt dit boliglån der har en højere rente ud.

Der er i det hele taget god mening i at få samlet al din gæld som realkredit, hvis værdien af boligen er høj nok, og hvis du skylder nok penge til at retfærdiggøre optagelse af endnu et realkreditlån. Hvis afdragsfrihed i stedet for er valgt ud fra et ønske om større rådighedsbeløb her og nu, er fornuften i dette valg mere tvivlsom. Som tommelfingerregel kan siges at rimeligheden af afdragsfriheden, afhænger af hvad du vælger at bruge den til.

Løbetid

Det er ikke skåret i sten at du skal afbetale dit huslån af over 30 år. Så hvis du har luft i økonomien kan det give mening at køre din amortisering over en kortere tidshorisont, og dermed spare nogle renteomkostninger og bidragssatser. Dette må dog afgøres ved en konkret vurdering, så hvis du har mod på det kan du bringe det på banen inden du får dine lånetilbud.

Kursen på det optagne lån er som tidligere beskrevet en funktion af renten på obligationen og markedsrenten. Hvis markedsrenten er højere end obligationsrenten, vil kursen være under 100 og hvis markedsrenten er lavere vil kursen være over 100.

Fra du aftaler lånet med realkreditinstituttet til renten rent faktisk fastsættes af markedet, går der som oftest et par måneder. Så for at undgå fald i kursen har du mulighed for at kurssikre dit lån via et gebyr til realkreditten. Især ved høje udsving i kurser og renter kan det være en fordel at benytte sig af denne mulighed.

Andre boligformer

Køb af andelsbolig kan ikke finansieres af realkredit. Men da en andelsbolig yder høj sikkerhed for långiver, vil du kunne få et lånetilbud på huslån til en fornuftig rente i banken ved sådan et boligkøb. Et andelsboliglån med andre ord.

Et sommerhus kan finansieres 60 % gennem realkredit hvorfor det som udgangspunkt kræver større egenfinansiering end ved boligkøb. Eller alternativt optagelse af et større boliglån i banken.

huslån lånetilbud boliglån

Skat:

Rente og bidrags udgifter er fradragsberettigede hvilket betyder at cirka 33%, faldende til cirka 25% af dine omkostninger i 2019. Udgifterne kan fratrækkes i din selvangivelse og du har hermed en skattefordel ved at låne penge. Du kan trække dine renter fra i din kommunalskat og dit sundhedsbidrag (som forsvinder helt i 2019) Til gengæld skal du betale skat af din ejerbolig i den periode du ejer den. Til staten skal du betale ejendomsværdiskat som er den laveste værdi af;

  • Offentlige ejendomsværdi for ejendommen pr 1 oktober i indkomståret
  • Offentlige ejendomsværdi for ejendommen pr 1 januar 2001 med tillæg af 5%
  • Offentlige ejendomsværdi for ejendommen pr 1 januar 2002.

Ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskatten udgør 1%  af værdien under 3,040,000 kroner og 3% af værdien der overstiger 3,040,000 kroner. Til kommunen skal du betale ejendomsskat, også kaldet grundskyld, og satsen ligger mellem 16 og 34 promille (afhængig af kommunen) af værdien af den offentlige grundværdi. Denne værdi er ikke fastlåst, men kan maksimalt stige med 7% om året, hvorfor år med større værdistigninger ikke bliver reflekteret i grundskylden, men dette vil til gengæld blive indhentet i år med mindre stigninger, ingen stigninger eller ligefrem fald i værdien. Det er denne skat der har skabt en del usikkerhed omkring privatøkonomien for folk med fast ejendom.

Ejendomsværdiskat bliver trukket over lønnen, mens ejendomsskatten bliver trukket via indbetalingskort.

Hvis du selv har boet i boligen i løbet af ejerskabet, vil en eventuel gevinst ved salget som udgangspunkt være skattefri, medmindre skat vurderer det er rent proforma. Har du ikke selv beboet ejendommen vil du blive beskattet af en eventuel gevinst. Vi har skrevet mere udførligt om beskatning af fast ejendom.

Fællesudgifter og forbrug

Når du skal lånegodkendes lægger realkreditinstitut og bank vægt på dine faste udgifter, og betinger godkendelse af hvor stort et rådighedsbeløb der er til tilbage efter faste udgifter per måned. Derfor er det vigtigt at du sætter sig ind i ejendommens fællesudgifter og forbrugsudgifter til el, vand og varme.  Det er også en god ide at sætte en rimelig sum penge af til vedligeholdelse af boligen og til uforudsete udgifter. Beløbet til vedligeholdelse skal stå i rimelig forhold til værdien og nuværende tilstand af ejendommen og grunden.

Gode råd:

Brug afdragsfrihed på realkreditlånet til at betale dit i banken optagne boliglån hurtigere af.

Kig på totale omkostninger ved dit huslån, ikke kun på renten. Gælder både for alle former for huslån og dertilhørende lånetilbud.