Står du foran en refinansiering? Så skal du læse videre her hvor vi gennemgår processen, og hvilke faktorer du skal være opmærksom på. Og hvordan du skal forholde dig hvis du skal refinansiere lån.
Refinansiering definition
Refinansiering er når dit realkreditlån skal have en ny rente. Et F1-lån skal have ny rente hvert år. Et F3-lån skal have ny rente hvert tredje år og så fremdeles. Det er kun rentetilpasningslån der skal refinansieres. For fastforrentede lån ligger renten i sagens natur fast.
Realkreditinstituttet skal derfor ud og sælge nye obligationer ved hver refinansiering da de ikke selv udlåner direkte. De virker derimod som formidlere mellem låntager og obligationskøber. Det er afkastet fra salget af disse underliggende obligationer, du som boligkøber bruger til at finansiere dit boligkøb.
Fordi køberne af obligationerne har bundet deres investering i kortere tid ved et F1-lån i forhold til et F3-lån, er renten som oftest lavere på F1-lån.
Når din refinansiering nærmer sig, bør du begynde at gøre dig tanker om hvad du skal gøre.
Hvordan kan jeg refinansiere lån?
Sædvanligvis vil realkreditinstituttet have udstedt dig et 30-årigt lån. Men de bagvedliggende obligationer har “kun” en løbetid på det samme som intervallet på din refinansiering. Ved et F1-lån er der altså tale om 1-årige obligationer. Det vil sige at fordi realkreditinstituttet ved refinansiering skal ud og sælge obligationer igen, vil din rente også ændre sig.
Du skal betale kursskæring ved hver eneste refinansiering. Det betyder at realkreditinstituttet tager en del af det beløb du skylder. Hvis kursskæringen er på 50 ører for hver 100 kroners obligation, betyder det at for hver 100 kroner du skylder til realkreditten, får du kun udbetalt 99,50 ører. Det svarer til 5.000 kroner for hver lånte million.
Omkostninger ved refinansiering
Når der skal refinansieres kan du indfri dit rentetilpasningslån til kurs 100, så du kan forholdsvis gnidningsløst skifte til en anden refinansiering profil. Dog har det et mindre gebyr på omkring tusind kroner, men det er stadig langt billigere end en egentlig låneomlægning. Du skal meddele realkreditinstituttet det et par måneder inden tidspunktet for refinansiering hvis du ønsker at ændre din låneprofil.
Så hvis du ønsker at ændre dit rentetilpasningslån på et andet tidspunkt end ved tidspunktet for refinansiering kan det blive væsentlig dyrere. Fordi du jo skal omlægge og ikke bare refinansiere lån.
Ved et CIBOR baseret rentetilpasningslån, er der ikke sammenhæng mellem renteændring og tidspunkt for refinansiering. Det er der ved normale rentetilpasningslån, fordi pointen med CIBOR baserede gæld er at fjerne risikoen ved hyppige obligationssalg. En af argumenter for CIBOR baserede rentetilpasningslån er at samle de laveste renter fra F1-lånerne, og de færre omkostninger til kursskæring fra F3-lånet.
Afdragsfrihed
Afdragsfrihed og refinansiering er ikke relaterede begreber, og har ikke noget med hinanden at gøre. Grunden til dette er at realkreditobligationer er stående lån, og bliver først tilbagebetalt ved udløb. De er derfor altid afdragsfrie indtil de løber ud.
Refinansiering i praksis
Rent teknisk kan køb af en fast ejendom finansieres med 80% igennem et realkreditlån, 15% via et boliglån optaget i banken og 5% kontant.
Det er kun realkreditlån med variabel rente der skal refinansieres, hvorfor en reel refinansiering ikke sker for et boliglån. Renten kan sagtens ændre sig for et boliglån, men der er ikke tale om at lånet skal refinansieres.
Gode råd til refinansiering
Vær på forkant med din refinansiering, så du er bedst stillet når der skal refinansieres.
Hvis du tror renten falder eller forbliver på det nuværende niveau, skal du gå efter realkreditlån der med korte intervaller skal refinansieres.
Hvis din tidshorisont for at blive boende i din ejerbolig er kort, bør du have det med i overvejelserne, fordi du ikke kan komme ud af dit rentetilpasningslån til kurs 100 imellem to refinansieringer.
