Refinansiering 2019 – Grundig guide til at refinansiere

Står du foran en refinansiering af dit realkreditlån? Har du brug for lidt vejledning i hvordan du skal forholde dig? Så skal du læse videre her hvor vi gennemgår processen, og hvilke faktorer du skal være opmærksom på. Og hvordan du skal forholde dig hvis du skal refinansiere lånRefinansiering

Refinansiering definition

Refinansiering er når dit lån skal have en ny rente. Et F1-lån skal have ny rente hvert år. Et F3-lån skal have ny rente hvert tredje år og så fremdeles. Realkreditinstituttet skal derfor ud og sælge nye obligationer ved hver refinansiering da de ikke selv låner penge ud direkte. De virker derimod som formidlere af lån mellem låntager og obligationskøber. Det er penge fra salget af disse underliggende obligationer, du som boligkøber bruger til at finansiere dit boligkøb.

Fordi køberne af obligationerne har bundet deres penge i kortere tid ved et F1-lån i forhold til et F3-lån, er renten som oftest lavere på F1-lån.

Når din refinansiering nærmer sig, bør du begynde at gøre dig tanker om hvad du skal gøre med dit lån.

Hvordan foregår det?

Sædvanligvis vil realkreditinstituttet have udstedt dig et 30-årigt lån. Men de bagvedliggende obligationer har “kun” en løbetid på det samme som intervallet på din refinansiering. Ved et F1-lån er der altså tale om 1-årige obligationer. Det vil sige at fordi realkreditinstituttet ved refinansiering skal ud og sælge obligationer igen, vil din rente på dit lån også ændre sig.

Renten på obligationerne afhænger af kursen (prisen) på obligationerne, og det generelle renteniveau i samfundet. Hvis renten stiger falder kursen på obligationerne og omvendt.

Kursskæring

Du skal betale kursskæring ved hver eneste refinansiering. Det betyder at realkreditinstituttet tager en del af det beløb du låner. Hvis kursskæringen er på 50 ører for hver 100 kroners obligation, betyder det at for hver 100 kroner du låner gennem realkreditten, får du kun udbetalt 99,50 ører. Det svarer til 5.000 kroner for hver lånte million.

Omkostninger ved refinansiering

Når der skal refinansieres kan du indfri dit rentetilpasningslån til kurs 100, så du kan forholdsvis gnidningsløst skifte til en anden refinansiering profil. Dog har det et mindre gebyr på omkring tusind kroner, men det er stadig langt billigere end en egentlig låneomlægning. Du skal meddele realkreditinstituttet det et par måneder inden tidspunktet for refinansiering hvis du ønsker at ændre dit låneprofil.

Hvis du har et fastforrentet realkreditlån har du altid mulighed for at indfri dit lån til kurs 100. Men den mulighed eksisterer kun ved tidspunktet for refinansiering for et rentetilpasningslån. Så hvis du ønsker at ændre dit rentetilpasningslån på et andet tidspunkt end ved tidspunktet for refinansiering kan det blive væsentlig dyrere. Fordi du jo skal omlægge dit lån, og ikke bare refinansiere det.

Ved et CIBOR baseret rentetilpasningslån, er der ikke sammenhæng mellem renteændring og tidspunkt for refinansiering. Det er der ved normale rentetilpasningslån, fordi pointen med CIBOR baserede lån er at fjerne risikoen ved hyppige obligationssalg. En af argumenter for CIBOR baserede rentetilpasningslån er at samle de laveste renter fra F1-lånerne, og de færre omkostninger til kursskæring fra F3-lånet.

Refinansiering af boliglån

Rent teknisk kan køb af en fast ejendom finansieres med 80% igennem et realkreditlån, 15% via et boliglån optaget i banken og 5% kontant.

Det er kun realkreditlån med variabel rente der skal refinansieres, hvorfor en reel refinansiering ikke sker for et boliglån. Renten kan sagtens ændre sig for et boliglån, men der er ikke tale om at lånet skal refinansieres.

Gode råd

Vær på forkant med din refinansiering, så du er bedst stillet når der skal refinansieres.

Undersøg markedet for at finde det billigste realkreditlån.

Hvis du tror renten falder eller forbliver på det nuværende niveau, skal du gå efter lån der med korte intervaller skal refinansieres. Hvis du tror renten stiger bør du låse dig fast i længere tid, via et længere rentetilpasningslån eller et fastforrentet lån.

Hvis din tidshorisont for at blive boende i din ejerbolig er kort, bør du have det med i overvejelserne, fordi du ikke kan komme ud af dit rentetilpasningslån til kurs 100 imellem to refinansieringer.