Annuitetslån i 2018 – Her er din ultimative guide til et fastforrentet lån

Et af de mest almindelige lånetyper til realkredit er et annuitetslån. Det defineres ved at ydelsen (renter + afdrag) der periodevis skal betales til kreditor forbliver de samme igennem hele lånets løbetid. De kan yderligere deles op i rentetilpasningslån og fastforrentet lån.

Til at starte med vil langt størstedelen af ydelsen består af renter. Men efterhånden som der bliver betalt af på lånet, vil afdrag udgøre en stadig større andel af ydelsen. Med de nuværende lave renteniveauer er det dog sat lidt ud af spil, da størstedelen godt kan være afdrag selv i starten af lånet i vore dage. I et historisk perspektiv er dette dog ganske usædvanligt.Billede af forskellige lånetyper

Hvilken lånetyper findes der?

I Danmark er de fleste realkreditlån annuitetslån, med afdragsfrie lån og rentetilpasningslån som mærkbare undtagelser. Et annuitetslån kan også godt have en fleksibel rente. Det har den effekt at forholdet mellem rente og afdrag svinger med udviklingen i renten.

Et rentetilpasningslån minder på flere måde om et annuitetslån. Dog med den forskel at ydelsen ændrer sig ved hver rentetilpasning. Et rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert tredje år kan siges at være et 3-årigt annuitetslån.

Forskellige lånetyper – herunder annuitetslån

Hvor annuitetslånet har samme ydelse igennem hele løbetiden, bliver der kun betalt renter på et stående lån indtil udløb. Her bliver det fulde skyldige beløb tilbagebetalt. Så er afdragsfrit realkreditlån er faktisk et stående lån.

På et serielån betales der løbende afdrag og renter, men i modsætning til et annuitetslån er ydelsen ikke konstant. Det er den ikke fordi der bliver afbetalt det samme beløb på lånet ved hver termin. Så de løbende afdrag er det samme igennem løbetiden, hvorfor renterne bliver lavere mens det skyldige beløb bliver mindre.

Herunder en graf der viser udviklingen i ydelse, rente og afdrag på et 30-årigt annuitetslån, med en tilfældig valgt årlig ydelse på 58.000 kroner:

Billede af et annuitetslån

 

Ydelsen (den grønne streg) ændrer sig ikke gennem lånets løbetid, mens afdraget (den røde streg) stiger og renterne (blå streg) falder igennem lånets løbetid. Den vandrette streg viser år, og vi kan se at der er tale om et 30-årig lån.

Hvad er et fastforrentet lån?

Et fastforrentet lån er kendetegnet ved at renten er fast igennem hele lånets løbetid. Herved kender du som låntager dine fremtidige renteomkostninger med sikkerhed. Din bidragssats ligger dog ikke fast, da realkreditinstituttet her har mulighed for at ændre (forhøje) den løbende.

Ved et sædvanligt fastforrentet lån med afdrag vil den periodemæssige ydelse (renter + afdrag) være den samme igennem hele lånet. Hermed er der tale om et annuitetslån. Da ydelsen er den samme igennem hele lånets løbetid, betyder det at andelen af renter i ydelsen vil falde kontinuerligt, mens afdrag stiger tilsvarende. Grunden til dette er at der løbende bliver betalt tilbage på det skyldige beløb, som hermed hele tiden bliver mindre.

Fastforrentet lån med afdragsfrihed

Er der valgt et fastforrentet lån uden afdrag vil de periodemæssige ydelser udelukkende består af renter og bidrag. Hermed bliver det skyldige beløb ikke mindre, og rentebyrden falder ikke med tiden som den gør ved et lån med afdrag. Sædvanligvis vil du kun kunne have afdragsfrihed på et lån i 10, hvorefter der skal betales så meget mere af i de sidste 20 år af løbetiden, eller du skal ud og optage et nyt lån.

Fast eller rentetilpasning

Et rentetilpasningslån vil have en lavere rente end et fastforrentet lån, men til gengæld risiko for at renten stiger i lånets løbetid. Så ved at betale en højere rente her og nu, betaler du for sikkerheden for at din rente ikke stiger.

Bidragssatserne på et fastforrentet lån vil sædvanligvis også være lavere end for et rentetilpasningslån, fordi realkreditinstitutterne gerne vil have deres kunder over i lån med lavere risiko.

Et fastforrentet lån tilbyder i modsætning til et rentetilpasningslån også muligheden for at omlægge, en såkaldt konvertering. En konvertering er relevant når renten ændrer sig tilstrækkeligt, gerne et par procentpoint, i den ene eller anden retning.

Ved et rentefald kan du lægge om til et billigere lån. Dette sker automatisk hvis du har et rentetilpasningslån, så her er ingen umiddelbart fordel ved et fastforrentet lån.

Ved en rentestigning derimod, vil obligationerne bag dit fastforrentede lån falde i værdi, og du vil kunne betale dit lån ud med et lavere beløb end du på papiret skylder. Du kan så optage et nyt lån, bruge det til at betale det gamle ud og skylder nu færre penge. Renten på det nye lån er højere end på det gamle, men dette opvejes af at du skal betale rente på et lavere beløb.

Renteudvikling

Grafen nedenunder viser renteudviklingen for et fastforrentet og et rentetilpasningslån.

Billede af renteudviklingen på fastforrentet lån

Kilde: Realkreditrådet

Den blå linje er den 1-årige (F1-renten), og den røde linje er den 30-årige (fastforrentede rente). Renterne følger den samme udvikling, men den 1-årige rente er konstant lavest i hele perioden. Årsagen skal findes i at der er meget mere usikker ved at låne penge ud i 30 år, end der i at låne penge ud i 1 år.

Læs også: Kassekredit, Refinansiering og Hovedstol

Del: