Realkreditlån 2017 – Din ultimative guide til hvad realkredit er

Ved køb af et hus eller en ejerlejlighed, kan du finansiere maksimum 80% af købsprisen ved et realkreditlån. 15% kan komme fra banken via et boliglån, mens de sidste 5% skal lægges kontant. Din realkredit rente er som oftest den laveste af de tre. Her kommer vi til at fokusere på hvad et realkreditlån er, og hvordan det fungere.

Et realkreditlån har traditionelt været den suverænt billigste måde at finansiere sig på som privatperson. Med de stigende bidragssatser og fremkomsten af visse banklån udviklet specific til at konkurrere med realkreditlån, er et realkreditlån ikke nødvendigvis længere det billigste fastforrentet lån der findes. For flexlån er det stadig klart den billigste finansieringsform der findes.

Vi kommer nærmere ind på alle de forskellige begreber og koncepter der er omkring realkredit.

Realkreditlån realkredit renteHvad er realkreditlån

Et dansk realkreditlån kan være så billigt fordi realkreditinstituttet som udsteder realkreditlånet. Det kan derefter videresælge lånet som obligationer i børsmarkederne. Så lånet kan altså handles direkte i markedet mellem investerore. Realkreditinstituttet fungerer som formidler af disse lån, og boligkøber og obligationskøber har aldrig direkte kontakt.

Realkreditobligationerne bliver udstedt med sikkerhed for lånet i den faste ejendom som de skal finansiere. Dermed kan kreditor forlange ejendommen tvangssolgt ved tilstrækkelig misligeholdelse af lånet. Så danske og udenlandske investorer har meget grad af risiko når de køber danske realkreditobligationer.

Da markedet for disse obligationer også er meget stort (der er mange danske boligejere), er der meget likviditet i markedet. Så investorerne vil altid kunne sælge obligationerne igen hurtigt uden at påvirke prisen i negativ retning.

Obligationerne

De udstedte obligationer er omsættelige gældsbreve. Det betyder at de kan handles, og at ejerne af obligationerne har et monetært krav på obligationersudsteder som er beskrevet i vilkårene for udstedelsen for obligationerne.

En realkreditobligation bliver som udgangspunkt udstedt til kurs 100 (kurs pari), og med en nominel rentesats som en funktion af de nuværende renteforhold. Den nominelle realkredit rente skal forstås på følgende måde: hvis en obligation bliver solgt til kurs 100, og de årlige renteomkostninger er 5 kroner, er den nominelle realkredit rente 5%. Men hvis kursen på obligationen ændrer sig, vil den reelle rentesats ændrer sig, fordi renten stadig er 5 kroner om årligt. Så hvis kursen falder til 80, vil den reelle rentesats være 5/80=  6,25%, men den nominelle rentesats vil stadig være 5%.

Renten er kun en del af omkostningerne som boligejer, da realkreditinstituttet tager sig betalt for deres ydelse via bidragssatsen og kursskæring.

Bidragssats og kursskæring

Bidragssatsen er en procentdel af lånebeløbet du skal betale til realkreditinstituttet sammen med hver rentebetaling. For dig som boligejer kan du ved betaling ikke mærke forskel på om det er rente eller bidragssats du betaler.

Kursskæring er som nævnt det andet parameter realkreditinstitutter bruger til at tjene penge på. Hvis obligationerne bliver udstedet til kurs 100, får du som boligkøber et lavere beløb og denne forskel er kursskæring. Hvis kursskæringen er 50 ører, får du udbetalt 99,50 kroner for hver obligation udstedet til 100. Og det er de 100 kroner du skylder. Kursskæringen bliver opkrævet ved udstedelse af lån, og ved rentetilpasning hvis det er et variabelt lån.

Eksempel:

Per obligation I alt
Hovedstol 100,0 1.000.000
Kursskæring 0,5 5.000
Beløb udbetalt 99,5 995.000
Rente 3% 3,0 30.000
Bidrag 1% 1,0 10.000
Årlig ydelse 5,8 57.830
Heraf:
– Afdrag 1,8 17.830
– Rente 3,0 30.000
– Bidrag 1,0 10.000

Ovenover ses et eksempel på et realkreditlån, med et lån på 1 million kroner, en kurskæring på 50 ører, en rente på 3% og en bidragssats på 1%.

Amortisering

Når du har optaget et realkreditlån hedder det samlede skyldige beløb hovedstol. Hovedstolen ændrer sig ikke over tid. Men hovedstolen minus samlede afdrag hedder restgæld. Det er restgælden der viser hvad du skylder, og hvilket beløb du skal betale realkredit rente og bidragssats af. Ved optagelse af lånet er hovedstol og restgæld det samme, men det ændrer sig ved første afdrag.

Det beløb du skal betale til realkreditinstituttet ved hver termin hedder ydelse. Ydelsen består af afdrag, renter og bidragssatser. Hvis du har et lån uden afdrag, består det naturligvis kun af renter og bidragssatser.

Tilbagebetalingen af realkreditlånet hedder amortisering, og foregår forskelligt afhængigt af hvilket lån du har. Hvis du har et afdragsfrit lån, sker der ingen amortisering. Men har du et fastforrentet eller flexlån med afdrag er der tale om annuitetslån. Et flexlån er ikke et rigtigt annuitetslån, men imellem hver rentetilpasning fungerer det på samme måde som et annuitetslån.

Ydelsen på et annuitetslån er den samme gennem hele lånets løbetid. Men forholdet mellem realkredit rente og afdrag ændrer sig løbende. Andelen af afdrag stiger kontinuerligt, efterhånden som lånet bliver afbetalt og restgælden falder. Man siger gerne at afdraget af lånet accelerer løbende.

Eksempel

Ydelseafbetaling

Grafen til venstre viser ydelsen (grøn streg) gennem løbets løbetid, og forholdet mellem realkredit rente (blå streg og afdrag (rød streg). Som det ses forbliver ydelsen den samme, mens renteomkostningerne falder, og afdragene stiger.

Grafen til højre viser hvordan restgælden på lånet falder som følge af amortisering.

Fastforrentet eller Flexlån

Forskellen mellem et fastforrentet og et flexlån, er som navnene kraftigt antyder at renten ligger fast ved et fastforrentet, og at renten er variabel ved et flexlån. Vælger du et flexlån får du en lavere rente og det billigste realkreditlån her og nu. Men til gengæld risikerer du at renten stiger engang i fremtiden. Det er elimineringen af denne sikkerhed du betaler for ved en højere rente på et fastforrentet lån.

Renten på et flexlån ændrer sig ved hver rentetilpasning som er bestemt i forhold til hvilket flexlån der er valgt. Et F1-lån har rentetilpasning hvert år mens et F3-lån har hvert tredje år, og så fremdeles.

Nedenstående graf viser udvikling i den faste rente (rød streg) og F1- renten (blå streg) fra slut 1998 til start 2016. Som det ses ligger den faste konstant højere end flexrenten, men afhængig af hvordan man lægger sig fast, ville man får lavere rente på visse tidspunkter.

Realkredit rente

Huslån rente

Kilde: Realkreditrådet

Konvertering – Realkreditlån omlægning

En konvertering er en omlægning af dit realkreditlån fordi markedsrenten har ændret sig nok til at dette er attraktivt. Du kan konvertere både et flexlån og et fastforrentet lån. Men det er kun ved et fastforrentet lån der er spændende monetære muligheder forbundet hermed.

Hvis renten er steget tilstrækkeligt, kan du omlægge dit fastforrentede lån og skære en del af din restgæld væk. Det kan du fordi de underliggende obligationer på dit lån falder i værdi ved en rentestigning. Og du kan derfor købe dem ud til en lavere kurs end din nominelle restgæld. Du optager nu et nyt lån til at betale det gamle ud med, og det nye lån har ganske vist en højere rentesats, men det bliver opvejet ved at din restgæld er lavere.