For langt de fleste mennesker vil boligkøb være den/de største investering de foretager sig i deres levetid. Og købet vil i høj grad være lånefinansieret. De bliver sædvanligvis delt op i et kreditforeningslån og et boliglån. Her gennemgår vi alt omkring realkreditlån, og svarer på spørgsmålet; hvad er et kreditforeningslån?
Af begreber er det især vigtigt at forstå hvad forskellen er mellem kreditforeningslån og boliglån er. Det kommer vi nærmere ind på.
Et kreditforeningslån og et realkreditlån er derimod forskellige navne til den samme ting.
Boligfinansiering
For at forstå hvordan boligfinansiering fungerer, er det først nødvendigt at forklare hvordan finansieringen kan deles op.
80% af købsprisen af en ejerbolig kan finansieres med et kreditforeningslån, banken kan finansiere 15% med et boliglån. Og så skal du selv have de sidste 5% kontant.
Det er vigtigt at understrege at ovennævnte beskrivelse både gælder for et hus som for en lejlighed.
Opdelingen i kreditforeningslån og boliglån er vigtig fordi renten på kreditforeningslån traditionelt har været langt lavere end alle andre lån du som privat kan anvende ved boligkøb, herunder også boliglån optaget i en bank. Grunden til dette er at kreditforeningslånet har første pant i ejendommen.
Det betyder at hvis lånet bliver tilstrækkelig misligholdt kan kreditor tvangssælge ejendommen. Dermed har kreditor betydelig sikkerhed for at få sine penge tilbage, og der kan på denne baggrund udstedes obligationer.
Det er denne høje grad af sikkerhed, som gør realkreditinstituttet i stand til at udstede de ovenfor nævnte obligationer. Det danske realkreditmarked er ganske unikt i forhold til resten af verden. Blandt andet ved at dit kreditforeningslån kan handles direkte i obligationsmarkedet. Så grundet sikkerhed og likviditet kan du få et meget billigt kreditforeningslån her i Danmark.
Hvad er et realkreditinstitut?
Realkreditinstituttet fungerer som formidler af kapital til boligkøb. Det gør de ved at udstede obligationer med baggrund i sikkerhed i boligen. Og derefter sælge disse obligationer til danske og internationale investorer som ønsker eller har brug for at placere deres penge i værdipapirer med stor sikkerhed og gode muligheder for videresalg.
Realkreditinstituttet fungerer således som mægler mellem låntager (person der foretager et boligkøb) og långiver (investor i markedet). Låntager og långiver handler derfor kun med realkreditinstituttet hver især, og har ikke kontakt med hinanden. Det skyldige beløb som låntager optager ved indgåelse af aftale med realkreditinstituttet hedder hovedstolen.
Prisen som långiver skal betale for dette lån er renten til långiveren (investoren) og den såkaldte bidragssats. Bidragssatsen er realkreditinstituttets betaling for denne formidling mellem låntager og långiver. Hovedstolen ændrer sig ikke, men restgælden vil blive nedskrevet efterhånden som lånet bliver afbetalt via afdrag. Amortisering hedder denne nedskrivning af restgælden.
En obligation udstedt i forbindelse med et kreditforeningslån hedder en realkreditobligation. Den er udstedt af et realkreditinstitut og er et gældsbrev. Disse obligationer kan købes og sælges. Det betyder at udsteder ikke har indflydelse på hvem långiverne (obligationsejerne) er, at obligationerne kan handles, og at obligationsejerne har et krav på obligationsudstederen som er beskrevet i obligationsvilkårerne.
Kurser på kreditforeningslån
En obligation bliver som udgangspunkt udstedt til en kurs af 100 kroner (kurs pari). Den har en nominel rentesats som er en funktion af de nuværende markedsforhold. Kursen på obligationen vil så stige eller falde i takt med udviklingen på markedsrenten i samfundet. Hvis markedsrenten er højere end den nominelle rente på obligationen vil kursen på obligationen falde.
Hvis markedsrenten er lavere end den nominelle rente på obligationen vil kursen stige. Dette har selvfølgelig betydning for køber af obligationen. Men det har det også for boligejeren da større udsving i kursen kan åbne op for muligheden for en låneomlægning af dit kreditforeningslån. Det kan du læse mere om længere nede i teksten.
Bidragssatser
Hvad der er vigtigt at holde sig for øje ved kreditforeningslån er at renten kun udgør en vis del af udgifterne. Realkreditinstituttet tager sig som nævnt betalt via den såkaldte bidragssats, som er steget ganske meget de senere år. Så vi skal kigge på både rente og bidragssats når vi skal vælge kreditforeningslån.
De samlede omkostninger til et realkreditlån eller et lån i det hele taget bliver udtrykt som ÅOP. Det står for årlige omkostninger i procent og det er meget bedre at bruge end rente.
Kursskæring
Kursskæring er den anden faktor realkreditinstituttet bruger til at tjene penge på foruden bidragssatsen, når det formidler et kreditforeningslån. Når de har solgt obligationerne på dine vegne, og har aftalt en pris med obligationskøber på eksempelvis 100, får du kun udbetalt 99,50 kroner pr obligation ved en kursskæring på 50 ører. De penge tager realkreditinstituttet som betaling for formidling af lånet. Og ved hver rentetilpasning, hvis det er et variabelt lån.
Grafisk oversigt
Herunder et eksempel på et kreditforeningslån med en hovedstol på en million, en kursskæring på 0,5%, en rente på 3% og en bidragssats på 1%. Selvom du kun får udbetalt 995,000 kroner betaler du renter, bidrag og afdrag på den fulde million.
| Per obligation | I alt | |
| Hovedstol | 100,0 | 1.000.000 |
| Kursskæring | 0,5 | 5.000 |
| Beløb udbetalt | 99,5 | 995.000 |
| Rente 3% | 3,0 | 30.000 |
| Bidrag 1% | 1,0 | 10.000 |
| Årlig ydelse | 5,8 | 57.830 |
| Heraf: | ||
| – Afdrag | 1,8 | 17.830 |
| – Rente | 3,0 | 30.000 |
| – Bidrag | 1,0 | 10.000 |
Ydelsen på dit realkreditlån
Ydelsen skal betales ved termin på et kreditforeningslån og kan deles op i et afbetalingselement og et omkostningselement. Afbetalingen er tilbagebetaling af det optagne lån (i fagsprog amortisering som nævnt tidligere). Og er ikke en omkostning, men en omfordeling af dine aktiver. Omkostningsdelen består af renten og bidragssatsen, og kan fratrækkes i skatten.
Ved et 30-årigt annuitetslån (som er sædvane til boligkøb) med fast rente og afdrag, vil den periodemæssige (måneds – kvartalsvis) ydelse være ens gennem hele perioden. Men forholdet mellem rente og afdrag vil ændre sig mod en mindre rente andel og højere andel af afbetaling. Årsagen er selvfølgelig at det skyldige beløb bliver mindre som følge af de periodemæssige afdrag.
Grafeksempel
Graferne nedenfor viser henholdsvis udviklingen i rente og afdrag årligt, og hvordan restgælden på lånet bliver mindre hvert år som følge af amortisering. Eksemplerne er på et lån på en million, med en fast rente på 3 % og en bidragssats på 1%. De lodrette akser viser det monetære, mens de vandrette akser viser perioderne.
Grafen til venstre viser forholdet i den årlige ydelse mellem afdrag og omkostningerne. Og grafen til højre viser hvordan lånet bliver afbetalt.
Ved rentetilpasningslån er princippet det samme, dog vil rentesatsen ændre sig. Har du et afdragsfrit lån består ydelsen kun af rente og bidragssats. Og være konstant over perioden eftersom din restgæld ikke ændrer sig. Amortisering af din restgæld finder ikke sted.
Ved en eventuel refinansiering kan renter og bidrag dog ændre sig. Men det er grundet forhold i markedet, og ikke som følge af ændringer i dit lån.
Du kan som udgangspunkt kun have afdragsfrihed i 10 år. Herefter er du tvunget til at afdrage hele lånet i den resterende løbetid. Dette betyder at du skal sætte gevaldig fart på din amortisering, eller optage et nyt lån. Som altoverskyggende hovedregel er afdragsfrihed kun muligt på lån med en 30 årig løbetid. Som også udgør langt hovedparten af kreditforeningslånene i Danmark.
Rente og bidragssats
Renten og bidragssatsen vil være faste elementer af ethvert normalt kreditforeningslån. Men fastsættelse af rente, bidragssatsen og måden du tilbagebetaler lånet på kan variere ganske meget. Især i de seneste år er der vokset mange nye lån til boligkøb frem.
Ved fastforrentede lån kender du med sikkerhed dine fremtidige udgifter til lån, men til gengæld er renten højere end ved variabelt forrentede lån. Du betaler en højere pris for denne sikkerhed.
Hvis du har et rentetilpasningslån skal dit lån løbende refinansieres og får derved en ny rente.
Har du et F1-lån får du ny rente hvert år, mens et F3-lån skal have en ny rente hvert tredje år.
Ved hver refinansiering skal realkreditinstituttet sælge nye obligationer, så risikoen er større end for et fastforrentet lån, hvor du kender din fremtidige rente for hele lånets løbetid.
Hvorfor er der forskelle i bidragssatser?
Fra myndigheders side er der et stort ønske om at få danskerne over i mere sikre kreditforeningslån. Det vil sige fra rentetilpasningslån til fastforrentede lån, og fra afdragsfrie til lån med afdrag. Finanstilsynet har derfor indført regler der betyder at realkreditinstitutterne skal sikre at flere kreditforeningslån flyttes over som fastforrentede lån med afdrag. Derfor har institutterne designet lånene så der er mere attraktivt at vælge fastforrentede lån og lån med afdrag.
Helt konkret er dette gjort ved at fastforrentede lån har lavere bidragssatserne end variable lån, og at et F3-lån har lavere satser end et F1-lån. Tilsvarende ligger satserne i intervaller i forhold til belåningsgrad. Et tænkt eksempel kunne være at med en belåningsgrad fra 60-80% betales der den højeste bidragssats, og denne sats bliver mindre ved hvert lavere 20%s interval.
Det er vigtigt at være opmærksomhed på at mens renten på lånet ligger fast indtil udløb eller næste rentetilpasning, har realkreditinstitutter væsentlig friere rammer til at ændre din bidragssats midt i låneperioden.
Fastforrentet versus tilpasning
Har du et fastforrentet lån vil du have mulighed for at omlægge (en såkaldt konvertering) dit lån ved større renteændringer. Hermed kan du enten få en lavere rente eller få afskrevet noget af restgælden. Ved et rentefald kan du konvertere dit lån, og herved opnå en lavere nominel rente af samme restgæld.
Ved en rentestigning vil værdien af de underliggende obligationer falde til under 100 så du kan betale dit lån ud for et lavere beløb end restgældens pålydende. Det nye lån du optager har en højere nominel rente, men da du skylder et lavere beløb opvejer det rentestigningen.
Afdrag af dit kreditforeningslån
Afbetalingen, som førnævnt kaldet amortisering, af restgælden kan som udgangspunkt opdeles i lån med afdrag og lån uden afdrag. Et afdragsfrit kreditforeningslån kan være en god løsning, hvis du i stedet for afdrager ekstra på det dyrere boliglån optaget i banken, og dermed får afbetalt det hurtigere. Ved tilstrækkelig værdistigning på din bolig vil det kunne betale sig at optage et ekstra kreditforeningslån. Derved kan du få betalt dit boliglån der har en højere rente ud.
Der er i det hele taget god mening i at få samlet al din gæld som et kreditforeningslån, hvis værdien af boligen er høj nok, og hvis du skylder nok penge til at retfærdiggøre optagelse af endnu et kreditforeningslån. Hvis afdragsfrihed i stedet for er valgt ud fra et ønske om større rådighedsbeløb her og nu, er fornuften i dette valg mere tvivlsom. Som tommelfingerregel kan siges at rimeligheden af afdragsfriheden, afhænger af hvad du vælger at bruge den til.
Løbetid på dit realkreditlån
Det er ikke skåret i sten at du skal betale dit kreditforeningslån af over 30 år. Så hvis du har luft i økonomien kan det give mening at køre din amortisering over en kortere tidshorisont, og dermed spare nogle renteomkostninger og bidragssatser. Dette må dog afgøres ved en konkret vurdering, så hvis du har mod på det kan du bringe det på banen inden du får dine lånetilbud.
Kursen på det optagne lån er som tidligere beskrevet en funktion af renten på obligationen og markedsrenten. Hvis markedsrenten er højere end obligationsrenten, vil kursen være under 100 og hvis markedsrenten er lavere vil kursen være over 100.
Indfrielse af kreditforeningslån
Det er selvfølgelig også en mulighed at indfri kreditforeningslån før tid. Du skal bare være opmærksom på at det kommer til at koste dig strafrente. Men hvis din økonomi har ændret sig og du gerne vil være gældfri kan det være det kan betale sig. Men dit kreditforeningslån bør være det absolut sidste du betaler ud.
Kurssikring af kreditforeningslån
Fra du aftaler lånet med realkreditinstituttet til renten rent faktisk fastsættes af markedet, går der som oftest et par måneder. Så for at undgå fald i kursen har du mulighed for at kurssikre dit lån via et gebyr til realkreditten. Især ved høje udsving i obligationskurser og renter kan det være en fordel at benytte sig af denne mulighed.
Andre boligformer
Køb af andelsbolig kan ikke finansieres af et kreditforeningslån. Men da en andelsbolig yder høj sikkerhed for långiver, vil du kunne få et lånetilbud til en fornuftig rente i banken ved sådan et boligkøb. Et andelsboliglån med andre ord.
Realkreditlån ved køb af sommerhus
Et sommerhus kan finansieres 60 % gennem et kreditforeningslån hvorfor det som udgangspunkt kræver større egenfinansiering end ved boligkøb. Eller alternativt optagelse af et større boliglån i banken.
Fællesudgifter og forbrug
Når du skal låne godkendes lægger realkreditinstitut og bank vægt på dine faste udgifter, og betinger godkendelse af hvor stort et rådighedsbeløb der er til tilbage efter faste udgifter per måned. Derfor er det vigtigt at du sætter dig ind i ejendommens fællesudgifter og forbrugsudgifter til vand og varme. Det er også en god ide at sætte en rimelig sum penge af til vedligeholdelse af boligen og til uforudsete udgifter. Beløbet til vedligeholdelse skal stå i rimelig forhold til værdien og nuværende tilstand af ejendommen og grunden.
Gode råd
Brug afdragsfrihed på kreditforeningslånet til at betale dit i banken optagne boliglån hurtigere af.
Kig på totale omkostninger (ÅOP) for dit realkreditlån, ikke kun på renten.
Det er en god ide at foretage en kreditforeningslån sammenligning inden du vælger dit lån.